Wohnung kaufen auf Mallorca: 10 Schritte vom NIE bis zum Grundbuch (2026)

Eine Wohnung auf Mallorca kaufst du in zehn Schritten: Ausländernummer NIE beantragen, Konto eröffnen, Grundbuchauszug (nota simple) holen, Ferienvermietung klären, Vorvertrag (arras) schließen, Kaufurkunde (escritura) beim Notar, 3 % Einbehalt beim Kauf von Nichtresidenten, Grunderwerbsteuer ITP zahlen, Grundbuch-Eintragung, danach laufende Steuern. Alle Sätze stammen aus spanischen Gesetzen und Behörden, Stand Oktober 2026.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die 10 Schritte auf einen Blick

1. NIE beantragen

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Identitätsnummer für Ausländer. Du beantragst sie in Spanien bei der Ausländerbehörde oder Polizei, oder beim zuständigen spanischen Konsulat in Deutschland, mit dem Antrag EX-15 und dem Gebührenformular Modelo 790 Código 012 (Generalkonsulat Frankfurt).

• Kosten: Frankfurt 9,84 € (7,31 € für eine Aktualisierung), Berlin „zur Zeit“ 13,05 €, jeweils mit Karte (Botschaft Berlin/Information%20zur%20NIE%20auf%20Deutsch.pdf)). Beide Seiten nennen kein Datum.
• Dauer: Frankfurt nennt „mindestens vier Monate“ von der Terminanfrage bis zur NIE per E-Mail. Berlin nennt für die Ausländerbehörde in Spanien „ca. 2–3 Wochen“ Bearbeitungszeit.
• Zuständig: Frankfurt für Hessen, Saarland und Rheinland-Pfalz; Berlin für Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen.

2. Spanisches Bankkonto eröffnen

Für ein Konto legst du als EU-Bürger deinen Pass oder Ausweis zusammen mit der NIE vor. Wer nicht in Spanien wohnt, muss das mit Unterlagen belegen (Banco de España).

• Unterlagen: Pass oder Personalausweis, NIE, Nachweis des Status als Nichtresident
• Gut zu wissen: Nach dem Geldwäscherecht kann die Bank Nachweise verlangen, woher das Geld stammt.
• Stand der Quelle: 9. März 2021

3. Grundbuchauszug holen (nota simple)

Die nota simple informativa ist ein informativer Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad). Laut amtlicher Gebührenordnung der Registradores kostet sie 3,01 € je Finca (3,005061 €), egal wie viele Einträge das Grundbuchblatt hat (BOE, RD 1427/1989, Anexo II Nr. 4.1 f).

• Kosten: 3,01 € je Finca (Stand der Gebührenordnung: 17. November 2011)
• Wann: am besten vor dem Vorvertrag

4. Ferienvermietung vor dem Kauf klären

Wer die Wohnung später an Urlauber vermieten will, muss das vor dem Kauf prüfen. Seit dem Decreto-ley 4/2025 dürfen auf den gesamten Balearen keine neuen Ferienvermietungen für Wohnungen in Wohnungseigentum (propiedad horizontal) angemeldet werden. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser und die Vermietung der eigenen Hauptwohnung (BOE, DL 4/2025, Disposición adicional segunda).

• Anmeldung: Ferienvermietung braucht eine Declaración responsable (DRIAT, Erklärung über den Beginn der touristischen Tätigkeit), nur in ausdrücklich dafür ausgewiesenen Zonen, mit erworbenen Bettenplätzen (plazas) und Energieausweis mindestens F (Gebäude bis Ende 2007) bzw. D (ab 2008) (BOE, Ley 8/2012, art. 50).
• Eigene Hauptwohnung: höchstens 60 Tage im Jahr, ebenfalls nur in ausgewiesenen Zonen (art. 50.20)
• Gut zu wissen: Auf geschütztem ländlichem Boden (suelo rústico protegido) sind keine neuen Ferienvermietungen erlaubt. Zuständig ist der Consell de Mallorca, in Palma legt die Stadt die Zonen fest.

5. Vorvertrag mit Anzahlung (contrato de arras)

Der Vorvertrag (contrato de arras) ist ein privater Vertrag mit Anzahlung (arras). Mit Anzahlung kann jede Seite vom Kauf zurücktreten: der Käufer, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt (BOE, Código Civil, art. 1454).

• Kosten: frei vereinbart, eine Höhe schreibt das Gesetz nicht vor
• Notar: wirkt beim Vorvertrag nicht mit, informiert laut Notarkammer aber kostenlos über den Inhalt (Consejo General del Notariado)
• Gut zu wissen: Ein Vorvertrag ist nicht vorgeschrieben.

6. Kaufurkunde beim Notar (escritura pública)

Die Übertragung von Eigentum an einer Immobilie muss in einer öffentlichen Urkunde stehen, der escritura pública, die vor dem Notar unterschrieben wird (BOE, Código Civil, art. 1280). Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Urkunde selbst, der Käufer die erste Abschrift und alle Kosten danach (art. 1455).

• Notarkosten: bis 6.010,12 € Kaufpreis 90,15 €, darüber fallende Promillesätze (4,5 ‰ bis 0,3 ‰), ab 6.010.121,04 € frei vereinbart, auf alles 5 % Abschlag (BOE, RD 1426/1989, Anexo I Nr. 2.1; Stand 17. November 2011)
• Energieausweis: Eine Kopie des registrierten Energieausweises samt Etikett wird dem Kaufvertrag beigefügt. Er gilt höchstens 10 Jahre, bei Klasse G 5 Jahre (BOE, RD 390/2021, art. 13 und 17).
• Plusvalía: Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) zahlt der Verkäufer, wenn im Vorvertrag nichts vereinbart ist oder dort „según Ley“ (nach Gesetz) steht (Consejo General del Notariado).

7. Verkäufer wohnt nicht in Spanien: 3 % einbehalten

Kaufst du von jemandem, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist (Nichtresident), behältst du 3 % des Kaufpreises ein und zahlst sie an das spanische Finanzamt AEAT. Das ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers (AEAT).

• Formular: Modelo 211
• Frist: innerhalb eines Monats nach der Übertragung (AEAT, Instrucciones Modelo 211)
• Gut zu wissen: Der Verkäufer versteuert seinen Veräußerungsgewinn mit 19 % (BOE, RDLeg 5/2004, art. 25).

8. Grunderwerbsteuer zahlen: ITP oder IVA und AJD

Für eine gebrauchte Wohnung zahlst du die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) der Balearen. Der Tarif ist gestaffelt: 8 % bis 400.000 €, für den Teil darüber 9 %, 10 %, 12 % und ab 2.000.000,01 € 13 % (BOE, DL 1/2014, art. 10 a). Kaufst du neu vom Bauträger, fallen statt ITP 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und 1,5 % Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) an (BOE, Ley 37/1992, art. 91).

• Erklärung: Selbstveranlagung mit Modelo 600 bei der Steuerbehörde der Balearen (ATIB)
• Frist: ITP und AJD innerhalb eines Monats nach Vertragsschluss (DL 1/2014, art. 82)
• Ermäßigungen: 4 %, 2 % und 100 % Nachlass gelten nur für den Hauptwohnsitz (vivienda habitual). Für eine reine Zweitwohnung kommen sie also nicht in Frage, Details in der Tabelle unten.

9. Eintragung ins Grundbuch

Zum Schluss wird der Eigentumswechsel im Registro de la Propiedad eingetragen. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert: 24,04 € bis 6.010,12 €, darüber fallende Promillesätze von 1,75 ‰ bis 0,20 ‰, insgesamt höchstens 2.181,67 € (BOE, RD 1427/1989, Anexo II Nr. 2).

• Kosten: mindestens 24,04 €, höchstens 2.181,67 € (Stand 17. November 2011)
• Dauer: nennt die Quelle nicht

10. Jährliche Steuern: IBI und Nichtresidentensteuer

Die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist (Ajuntament de Palma). Den Satz legt jede Gemeinde fest, das Gesetz erlaubt für Stadtgrundstücke 0,4 bis 1,10 % des Katasterwerts (BOE, RDLeg 2/2004, art. 72). Den Satz für Palma 2026 konnten wir nicht belegen, die Steuersatzung der Stadt war für uns nicht abrufbar.

• IBI Palma: Die ATIB zieht sie ein, Zahlungsfrist 2026 vom 15. September bis 1. Dezember (ATIB)
• Selbst genutzte Wohnung: Als Nichtresident versteuerst du eine fiktive Miete (renta imputada) von 2 % des Katasterwerts, 1,1 % bei revidierten Werten, mit 19 % (EU/EWR) bzw. 24 % (BOE, Ley 35/2006, art. 85; RDLeg 5/2004, art. 25)
• Erklärung: Modelo 210. Für 2025 vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026, ab dem Jahr 2026 vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Mieteinnahmen erklärst du vom 1. bis 20. April des Folgejahres (AEAT).

Steuern und Gebühren beim Kauf

Die ITP-Sätze stehen im konsolidierten Text des DL 1/2014 (BOE), die Wertgrenze 331.859,70 € für Mallorca hat die ATIB veröffentlicht (ATIB). Für 2027 haben wir in amtlichen Quellen keine neuen ITP- oder AJD-Sätze gefunden.

Beschlossen, aber noch nicht bestätigt: RDL 29/2026

Am 7. Oktober 2026 hat Spanien den Real Decreto-ley 29/2026 veröffentlicht (BOE). Ein solches Gesetzesdekret muss das Parlament bestätigen (convalidación). Am 24. Oktober 2026 war diese Bestätigung im BOE nicht vermerkt. Die folgenden Änderungen sind also beschlossen, aber noch nicht bestätigt:

• Ab 1. Dezember 2026: neue Höchstwerte für die Berechnung der Plusvalía (BOE, RDLeg 2/2004, art. 107.4) und 10 % IVA auf möblierte Ferienvermietung bis 30 Nächte an denselben Mieter.
• Ab 1. Januar 2027: Die fiktive Miete für Nichtresidenten wird gestaffelt, nach der Summe der Katasterwerte 1,1 %, 1,5 %, 2 % oder 3 % (BOE, Ley 35/2006, art. 85.1).
• IBI-Zuschlag für Ferienwohnungen: Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten können bis 50 % aufschlagen, ab zwei Ferienwohnungen bis 100 %, ab vier bis 150 %. Das entscheidet jede Gemeinde selbst (RDLeg 2/2004, art. 72.4 ter).

Woher die Angaben stammen

Alle Sätze, Gebühren und Fristen stammen aus den konsolidierten Gesetzestexten im spanischen Gesetzblatt BOE, von der Steuerbehörde der Balearen (ATIB), dem spanischen Finanzamt (AEAT), der Banco de España, der Notarkammer und den spanischen Konsulaten in Frankfurt und Berlin, abgerufen am 24. Oktober 2026. Makler-, Anwalts- und Bankseiten haben wir bewusst nicht verwendet. Die Reihenfolge haben wir nach dem Ablauf des Kaufs geordnet, vom ersten Behördengang bis zur ersten Steuererklärung.